资本化率 (Cap Rate) 计算器
快速算出任意商业地产的资本化率，或者反向推算你能接受的最高购买价。
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Cap Rate 实时计算器
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扣除运营支出后，还贷及缴税前的净收入
计算结果分析
资本化率 (Cap Rate)
7.00%
购买价格:$2,400,000
年 NOI:$168,000
月平均 NOI:$14,000
市场快评：稳健主流商业地产区间（核心与次核心城市常见交割水平）。
Cap Rate 是什么，为什么重要
Cap Rate（资本化率）是商业地产投资者最常用的快速对比指标。它反映的是：如果你全款买下这个物业，单纯基于净营业收入和购买价格，每年能有多少回报率。它不是你实际回报的全貌——不考虑贷款、税务、未来增值这些因素——但它是快速对比两个物业、或者判断一个挂牌价格是否合理最直接的方法。
计算公式
Cap Rate = 净营业收入(NOI) / 购买价格 × 100%NOI:扣除运营支出之后、但在还贷和缴税之前的年收入
购买价格:物业的购买价（如果是评估自己已持有的物业，可以用当前市场估值代替）
一个真实场景示例
假设你在看一处小型零售商铺，挂牌价240万美元，年NOI是16.8万美元。
Cap Rate = $168,000 / $2,400,000 = 7.0%
如果你的目标Cap Rate是7.5%，NOI固定是16.8万美元，可以反向推算：最高可接受购买价 = $168,000 / 0.075 = $224万——也就是说，这个挂牌价其实比按7.5%目标应有的价格更贵。
常见问题
商业地产的Cap Rate多少算合理？
这个高度取决于资产类型和地段。核心城市的多户住宅（Multifamily）可能在4-5%左右交易，而次级市场的单租户净租赁物业（Net-Lease）可能在7-9%左右。Cap Rate越低，通常意味着市场认为风险越低（收益也越低）；Cap Rate越高，通常意味着风险或收益更高。
Cap Rate 和 Cash-on-Cash Return 有什么区别？
Cap Rate假设你是全款购买，不考虑贷款；Cash-on-Cash Return则是基于你贷款后实际投入的现金计算，反映的是加了杠杆之后的真实回报率。可以参考我们的现金回报率 (Cash-on-Cash) 计算器。
Cap Rate 会把贷款因素算进去吗？
不会。Cap Rate的计算和融资方式完全无关，这正是它的优势——不管每个买家的贷款条件如何，都能做到"同一把尺子"横向对比。
我能用Cap Rate给自己已持有的物业估值吗？
可以。把你物业当前的NOI，以及一个估计的市场价值（可以找经纪人要同类成交案例作参考）代入公式，就能大致判断你的Cap Rate相对市场处在什么水平。