资本化率 (Cap Rate) 计算器
快速算出任意商业地产的资本化率，或者反向推算你能接受的最高购买价。
Cap Rate 实时计算器
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扣除运营支出后，还贷及缴税前的净收入
计算结果分析
Cap Rate 是什么，为什么重要
Cap Rate（资本化率）是商业地产投资者最常用的快速对比指标。它反映的是：如果你全款买下这个物业，单纯基于净营业收入和购买价格，每年能有多少回报率。它不是你实际回报的全貌——不考虑贷款、税务、未来增值这些因素——但它是快速对比两个物业、或者判断一个挂牌价格是否合理最直接的方法。
计算公式
Cap Rate = 净营业收入(NOI) / 购买价格 × 100%商业地产分析案例 (Illustrative Example)
假设您正在评估一处 24 单元的多户住宅物业（24-unit multifamily）。
- 购买价格: $2,800,000
- 净营业收入 (NOI): $227,200（详见 计算该物业的 NOI）
计算 Cap Rate = $227,200 (NOI) / $2,800,000 (价格) = 8.11%
8.11% 代表如果你全款买下这栋楼，你每年的无杠杆回报率。但大多数投资者会贷款。在计算出 Cap Rate 后，你通常需要将其与房贷利率对比，然后使用 Cash-on-Cash 现金回报率计算器 或综合的 Deal Analyzer 工具 来查看加杠杆后的真实回报率。
Cap Rate 的常见误区与使用限制
1. 忽略债务结构：Cap Rate 是全现金无杠杆回报率指标，不反映贷款利率、月供及杠杆收益（正杠杆或负杠杆），需结合 Cash-on-Cash Return 和 DSCR 综合评估。
2. 混淆挂牌 Pro-forma 与实际 T12：卖方挂牌常使用未来乐观预测收入，低估实际历史运营开支与资本性支出 (CapEx)。
常见问题
商业地产的Cap Rate多少算合理？
这个高度取决于资产类型和地段。核心城市的多户住宅（Multifamily）可能在4-5%左右交易，而次级市场的单租户净租赁物业（Net-Lease）可能在7-9%左右。Cap Rate越低，通常意味着市场认为风险越低（收益也越低）；Cap Rate越高，通常意味着风险或收益更高。
Cap Rate 和 Cash-on-Cash Return 有什么区别？
Cap Rate假设你是全款购买，不考虑贷款；Cash-on-Cash Return则是基于你贷款后实际投入的现金计算，反映的是加了杠杆之后的真实回报率。可以参考我们的现金回报率 (Cash-on-Cash) 计算器。
Cap Rate 会把贷款因素算进去吗？
不会。Cap Rate的计算和融资方式完全无关，这正是它的优势——不管每个买家的贷款条件如何，都能做到"同一把尺子"横向对比。
我能用Cap Rate给自己已持有的物业估值吗？
可以。把你物业当前的NOI，以及一个估计的市场价值（可以找经纪人要同类成交案例作参考）代入公式，就能大致判断你的Cap Rate相对市场处在什么水平。
全美 Cap Rate 基准数据指南
查看全美主要都市圈（一二三四级城市）与各大商业物业类型的典型 Cap Rate 收益率参考区间。
想同时计算 Cap Rate、NOI、DSCR 和 Cash-on-Cash？
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