Lease vs Buy (租买对比) 计算器
对比商业地产租赁方案与购买自用方案的全周期财务成本、现金流支出与资产增值收益。
商业地产决策分析
Lease vs Buy (租买对比) 计算器
对比商业企业与投资者在持有周期内的总租赁成本与总自购净成本（扣除资产升值变现）
租赁方案参数 (Lease Option)
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购买方案参数 (Buy Option)
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10 年持有期财务对比总览
对比总租金开支与自购净成本（购买首付+按揭还款减去退出卖出净变现）
更加划算的方案自购更优 (节省 $1,083,524)
1. 租赁方案总支出 (Lease)10 年租金纯支出
$1,375,666
- 首年年租金:$120,000
- 第 10 年末年租金:$156,573
- 期末积累资产价值:$0
2. 购买方案净成本 (Buy)10 年后已扣除资产净值
$292,142
- 首付 + 累计还贷总支出:$1,543,836
- 第 10 年退出卖出净变现:$1,251,694
- 第 10 年预估物业市场总值:$2,419,049
Lease vs Buy 是什么，为什么重要
Lease vs Buy（租赁与购买对比）分析是商业企业（Owner-Occupier）与商业地产投资者在确定办公楼、零售门面或仓储物流空间时的核心财务决策工具。 租赁方案前期资金占用少、灵活度高，但付出的所有租金均为纯开支，期末无法积累任何资产权益；购买方案虽然需要支付前期首付（Down Payment）与按揭还款，但每月还贷中的本金部分（Principal Paydown）转化为硬性资产储备，且能享受物业长期增值的红利。本计算器将两者的全周期现金流支出与退出变现净收益放在同一标准下进行并排对比。
计算公式
租赁方案总支出 = 逐年累加 [ 年租金 × (1 + 租金年涨幅)^年数 ]
购买方案净成本 = 首付 + 累计还贷总额 − 退出时卖出净变现所得
退出时卖出净变现 = 购买价格 × (1 + 预估增值率)^年数 × (1 − 卖出成本%) − 剩余贷款余额月租金与递增率:首年基础月租金及合同约定的年租金递增比例 (通常为 2.5% - 3.5%)
购买价格与首付:物业买价及首付款比例 (商业自用贷款如 SBA 504/7(a) 首付低至 10%-20%，常规商业贷款为 25%)
退出增值与卖出成本:持有期末预估的年均资产增值率及卖出时支付的经纪佣金与过户费 (通常为 5%-6%)
一个真实 10 年期租买对比场景示例 ($180万买价 vs $1万月租)
假设一家商业企业计划使用一处办公空间 10 年：
- 方案 A (租赁)：首年月租金 $10,000，年递增率 3.0%。10 年累计支付租金总额为 $1,375,666。
- 方案 B (购买)：买价 $1,800,000，首付 25% ($450,000)，贷款 $1,350,000 (利率 6.5%, 25 年摊销)。年均增值 3.0%，第 10 年卖出佣金成本 5%。
- 10 年累计支付贷款本息总额：$1,092,729
- 第 10 年物业估值升至 $2,419,493，扣除卖出成本及剩余贷款余额后，净变现拿回现金：$1,253,303
- 购买方案 10 年实际净成本 = $450,000 + $1,092,729 − $1,253,303 = $289,426
【对比结论】：在该场景下，10 年持有期内购买方案相比租赁方案可节省现金成本约 $1,086,240。
常见问题
企业在什么情况下应该选择租赁而非购买？
如果企业处于初创或爆发式扩张期、现金流需要优先投向主营业务扩张，或者业务地点具有不确定性（未来 3-5 年可能需要扩租或搬迁），选择【租赁】更为明智，可避免沉淀大量资本于房地产中。
自用企业购买商业地产有什么特殊的贷款优惠？
在美自用企业（占用面积超过 51%）可以申请美国小企业管理局 (SBA) 提供的 SBA 504 或 SBA 7(a) 贷款。这类贷款首付比例低至 10%，且提供长达 25 年的固定利率长周期融资，大幅降低了购买门槛。
购买方案中的“净成本”是如何算出来的？
购买方案的净成本考虑了变现所得：净成本 =（首付款 + 持有期内付出的全部房贷本息）减去（持有期末卖掉物业拿回的净现金）。因为卖掉物业时拿回的现金远远超过了付出的本金，所以长期来看购买的净成本通常显著低于租赁。