现金回报率 (Cash on Cash) 计算器
计算你实际投入的真金白银——在加了贷款杠杆之后——每年的真实回报率。
Cash-on-Cash Return (现金回报率) 计算器
基于实际投入现金与贷款后的净现金流，计算加杠杆后的资金效率
1. 购买价格与实际投入现金
首付金额: $300,000
2. 年收益与贷款还款 (NOI & Debt Service)
现金回报率分析
正向杠杆：回报率高于 Cap Rate (7.00%)
Cash-on-Cash Return 是什么？
Cash-on-Cash Return (现金回报率) 衡量的是你每年获得的税前现金流相对于你实际投入的总现金的比率。与不考虑债务的 Cap Rate (资本化率) 不同，Cash-on-Cash 明确反映了你的融资杠杆结构。"实际投入现金总额" 应包含你的首付、过户费、贷款费用以及任何即时的资本性改造支出。而 "年税前现金流" 则是你的 NOI 减去每年的还贷本息 (Debt Service)。注意：该指标评估的是第一年的到手现金，它不等于 IRR (内部收益率)，也不包含物业未来的升值或贷款本金积累。
计算公式
Cash-on-Cash Return = 年税前现金流 / 实际投入现金总额 × 100%商业地产分析案例 (Illustrative Example)
假设您正在评估一处 24 单元的多户住宅物业（24-unit multifamily），购买价为 $2,800,000。
- 实际投入总现金: $756,000（25% 首付 $700k，加 2% 过户费 $56k）
- 年有效毛收入 (EGI): $319,200（潜在毛收入 $336k，减去 5% 空置率损失）
- 运营费用 (OpEx): $92,000
- 贷款条件: $2,100,000，6.5% 利率，25年摊销
首先扣除运营费用，我们可以 计算该物业的 NOI 为 $227,200（这也是 无杠杆 Cap Rate 的基础）。接着，计算出每年 $170,152 的还贷本息 (Debt Service)。扣除房贷后，您的年税前现金流 (Annual Pre-Tax Cash Flow) 为 $57,048。
将您的 $57,048 税前现金流除以 $756,000 的初始现金投入，您的首年杠杆现金回报率为 7.55%。因为贷款成本 (6.5%) 低于物业的自然收益率 (8.11% Cap Rate)，这被称为正杠杆 (Positive Leverage)。
如果贷款利率上升到 7.5%，且空置率恶化至 10% 会怎样？
年还贷本息升至 $186,225，而 NOI 缩水至 $210,400。此时年税前现金流骤降至 $24,175。这意味着在压力情景下，Cash-on-Cash Return 会暴跌至 3.20%。同时，DSCR 偿债覆盖率 将跌至 1.13x 的违约边缘。要一次性测试这些风险，建议使用完整的 Deal Analyzer 综合尽调工具.
指标对比：Cash-on-Cash vs. Cap Rate vs. IRR
| 财务指标 | 核心意义 | 是否包含债务 | 是否包含升值 |
|---|---|---|---|
| Cap Rate | 物业本身的无杠杆当前收益率 | 否 (No) | 否 (No) |
| Cash-on-Cash | 股权现金投入的单期杠杆现金回报 | 是 (Yes) | 否 (No) |
| IRR | 考虑持有期内所有现金流与最终退出升值的时间加权总回报 | 是 (Yes) | 是 (Yes) |
Cash-on-Cash 的常见误区与正负杠杆效应
1. 警惕负杠杆 (Negative Leverage)：当商业贷款常数 (Loan Constant) 高于物业 Cap Rate 时，借钱反而会拉低你的现金回报率。
2. 不反映本金偿还与资产增值：Cash-on-Cash 仅反映第 1 年税前真实现金流，不包含每月的本金积累、折旧抵税 (Cost Segregation) 及远期出售升值。
常见问题
为什么Cash-on-Cash Return通常和Cap Rate不一样？
Cap Rate假设没有贷款；Cash-on-Cash Return则反映了杠杆效应。如果你的贷款利率低于物业的Cap Rate，杠杆通常会把你的Cash-on-Cash Return抬高到Cap Rate之上（正向杠杆）。如果利率更高，则效果相反（负向杠杆）。
什么算"投入现金"？
首付、过户成本、贷款手续费，以及物业出租前需要的即时维修或升级支出。不包括购买价里通过贷款融资的部分。
Cash-on-Cash Return 是不是越高越好？
不一定——非常高的Cash-on-Cash Return也可能意味着高杠杆、高风险（相对较小的首付、较大的贷款）。建议结合月供还款额一起看，了解你的风险缓冲空间有多大。
想同时计算 Cap Rate、NOI、DSCR 和 Cash-on-Cash？
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