商业地产综合尽调计算器 (Deal Analyzer)
基于统一的输入假设，同时评估商业地产投资的综合现金流回报、债务覆盖能力与盈亏平衡点。
Deal Analyzer 综合尽调工具
一次输入全部指标，进行压力测试并导出一页纸PDF尽调摘要
1. 物业与购买信息 (Property & Acquisition)
2. 收入与支出 (Income & Expenses)
3. 融资条件 (Financing Terms)
交易健康
这笔交易在关键杠杆指标上处于健康区间（DSCR ≥ 1.25x 且 Break-Even Ratio ≤ 85%）。
这笔交易在关键杠杆指标上处于健康区间（DSCR ≥ 1.25x 且 Break-Even Ratio ≤ 85%）。
关键测算输入参数
| 购买价格: $2,800,000 | 过户成本: 2% ($56,000) | 总潜在收入 (GPI): $336,000 |
| 空置率: 5% ($16,800) | 有效毛收入 (EGI): $319,200 | 运营支出 (OpEx): $92,000 |
| 首付比例: 25% ($700,000) | 贷款金额: $2,100,000 | 年利率 / 摊销: 6.5% / 25 年 |
核心指标评估与压力测试对比
| 评估指标 | 基础情景 | 压力情景 (空置率+5%, 利率+1%) |
|---|---|---|
| 净营业收入 (NOI) | $227,200 | $210,400 |
| 资本化率 (Cap Rate) | 8.11% | 7.51% |
| 现金回报率 (Cash-on-Cash Return) | 7.55% | 3.20% |
| 偿债覆盖率 (DSCR) | 1.34x | 1.13x |
| 收支平衡点 (Break-Even Ratio) | 82.13% | 92.01% |
| 年还贷总额 (Annual Debt Service) | $170,152 | $186,226 |
这个工具能帮你做什么
真正尽调一笔交易，需要将多项绩效指标放在一起综合考量。此综合计算器只需要你输入一组数据，即可同时得出所有的核心指标：Cap Rate (资本化率)、DSCR (偿债覆盖率)、Cash-on-Cash Return (现金回报率) 和 Break-Even Ratio (盈亏平衡点/最低入住率)。请注意：Cash-on-Cash Return 会将首付和过户费等实际投入资本计入分母，而 NOI 的计算明确不包含任何债务偿付。你可以先建立基准情景，然后再叠加空置率与贷款利率压力测试进行下行风险分析。
核心尽调指标与计算公式
• NOI = 有效毛收入 (EGI) - 运营支出 (OpEx)
• Cap Rate = NOI / 购买价格 × 100%
• Cash-on-Cash Return = (NOI - 年还贷本息) / (首付款 + 过户成本) × 100%
• DSCR = NOI / 年还贷本息
• Break-Even Ratio = (运营支出 + 年还贷本息) / 有效毛收入 (EGI) × 100%商业地产分析案例 (Illustrative Example)
假设您正在评估一处 24 单元的多户住宅物业（24-unit multifamily），基础数据如下：
- 购买价格: $2,800,000
- 年潜在毛收入: $336,000
- 空置率: 5%
- 年度运营费用: $92,000
- 首付比例: 25% ($700,000)
- 交易过户费: 2% ($56,000)
- 商业贷款: 6.5% 利率，25年摊销期
首先扣除空置损失得到有效总收入 (EGI) $319,200。减去运营费用后，我们可以 计算该物业的 NOI 为 $227,200。基于购买价，这相当于 8.11% 的 无杠杆 Cap Rate.
按上述条款，年还本付息额 (Annual Debt Service) 为 $170,152。将 NOI 除以债务，我们以此来 测试贷款方的 DSCR 阈值，结果为健康水平的 1.34x。扣除债务后的税前现金流为 $57,048，对比 $756,000 的总现金投入（首付+过户费），我们可以 衡量投入股权的现金回报率 (Cash-on-Cash Return) 为 7.55%。此交易目前的 盈亏平衡点 (Break-Even Ratio) 为 82.13%。
基础情景看似健康，但如果你将空置率上调至 10%，并将利率上调至 7.5% 呢？
年还款额上升至 $186,225，而 NOI 下降至 $210,400。此时，DSCR 骤降至 1.13x（可能触发贷款违约条款），且 Cash-on-Cash Return 暴跌至 3.20%。盈亏平衡点也攀升至 82.80% 的危险区域。这就是为什么全面 承销商业地产交易 时必须包含下行风险。
商业地产全案尽调常见误区
1. 忽视压力测试：仅看基准情景 (Base Case) 往往过于乐观。必须施加 +5% 空置与 +100 bps 利率压力，检验 DSCR 是否跌破 1.0x 违约警戒线。
2. 低估物业重置准备金：未能足额计提屋顶、HVAC 及外墙维护的资本储备金，会导致账面现金流虚高。
常见问题
这个算出来的数字，会 me 和我单独用各个计算器算的不一样吗？
不应该——Deal Analyzer用的是和我们独立的Cap Rate、NOI、Cash-on-Cash、DSCR、Break-Even Ratio计算器完全相同的计算逻辑。这里的优势是你只需要输入一次数据，而不是分别在五个页面各输入一次，这也避免了在不同工具之间不小心用了略有差异的输入数字这种风险。
压力测试用的是什么假设？我能自己调整吗？
默认的压力测试假设是空置率+5个百分点、利率+100个基点——这是一个适度的（不是最坏情况的）压力情景，和我们如何完整尽调一笔交易指南里描述的压力测试方法是一致的。自定义压力测试情景可能会在未来的更新里加入。
导出的PDF能直接用于正式贷款申请吗？
不能——请把它当作你自己分析用的工作摘要，或者和合伙人/贷款经纪人做非正式讨论时用的材料，不能替代贷款机构要求的正式核保材料包（经核实的财务报表、评估报告等）。