净营业收入 (NOI) 计算器
算出你物业的净营业收入——几乎所有其他商业地产指标都是从这个数字出发的。
NOI (净营业收入) 实时计算器
输入总租金收入、空置损失及各项运营费用
1. 收入与空置损失 (Income & Vacancy)
空置损失额: $15,600
2. 运营支出细项 (Itemized Expenses)
NOI 结果总览
月均 NOI: $16,867 / 月
NOI 是什么，为什么重要
NOI是商业地产投资里最基础的指标。几乎所有其他计算——Cap Rate、Cash-on-Cash Return、贷款月供——都是从NOI开始算的。它反映的是一个物业单纯从运营中产生的收入，还没算进你的房贷或所得税。贷款机构、评估师、买家都会先看NOI，因为它把物业本身的表现，和某个具体业主选择的融资方式区分开来了。
计算公式
NOI = 有效毛收入(EGI) − 运营支出
EGI = 总收入 − 空置及坏账损失商业地产分析案例 (Illustrative Example)
假设您正在评估一处 24 单元的多户住宅物业（24-unit multifamily），购买价为 $2,800,000。要计算其 NOI，我们只需要关注物业自身的运营表现：
- 年潜在毛收入: $336,000
- 空置率: 5% ($16,800)
- 有效毛收入 (EGI): $319,200
- 年度运营费用: $92,000
计算 NOI = $319,200 (EGI) - $92,000 (OpEx) = $227,200
注意：我们在此不扣除房贷。得到 $227,200 的 NOI 后，您的下一步通常是利用这个数字来 计算物业的 Cap Rate 或 测量贷款的 DSCR.
NOI 计算中的常见扣除项误区
1. 严禁扣除贷款本息：NOI 衡量的是资产本身的运营创收能力，贷款还本付息属于融资结构成本（在计算 Cash Flow 与 DSCR 时扣除）。
2. 区分资本性支出 (CapEx) 与常规维修：更换整个屋顶或升级电梯属于 CapEx，不计入日常运营开支 (OpEx)；但必须为未来的重置准备金留出合理预算。
常见问题
NOI 包括房贷还款吗？
不包括。NOI是在还贷之前计算的。房贷还款是在算现金流的时候才扣除，不是在算NOI的时候扣除。
哪些算运营支出？
物业税、保险、维修保养、物业管理费、房东承担的水电费，以及更新储备金。资本性改造（比如换屋顶）和房贷还款不算在内。
为什么贷款机构这么看重NOI？
贷款机构会用NOI来算偿债覆盖率 (DSCR)——也就是判断这个物业产生的收入，能不能舒服地覆盖贷款还款。NOI偏低或者在下滑，在贷款审核里是一个警示信号。
NOI 和现金流有什么区别？
NOI是还贷之前的数字，现金流是还贷之后的数字。现金流 = NOI − 年度还贷总额（有时还要再减掉资本储备金）。
怎么估算 NOI 指南（没有历史财务数据时）
当卖家的数字不完整、被美化过、或者干脆没有历史账本时，如何重新测算真实 NOI。
用同一组数据继续测算完整交易
在 Deal Analyzer 中结合购买价、融资条件与现金投入，同步计算 Cap Rate、Cash-on-Cash、DSCR 和 Break-Even Ratio，并对空置率与利率进行压力测试。