净营业收入 (NOI) 计算器
算出你物业的净营业收入——几乎所有其他商业地产指标都是从这个数字出发的。
NOI 净营业收入计算
NOI (净营业收入) 实时计算器
输入总租金收入、空置损失及各项运营费用
1. 收入与空置损失 (Income & Vacancy)
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空置损失额: $15,600
2. 运营支出细项 (Itemized Expenses)
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NOI 结果总览
年度净营业收入 (Annual NOI)
$202,400
月均 NOI: $16,867 / 月
潜在毛收入 (Gross Income):$312,000
空置及坏账扣除:-$15,600
有效毛收入 (EGI):$296,400
总运营支出 (OpEx):-$94,000
运营支出占比 (OpEx Ratio):31.71%
提示：NOI 不包含每年应还的房贷本息（Debt Service）。计算现金流时需再扣除房贷还款。
NOI 是什么，为什么重要
NOI是商业地产投资里最基础的指标。几乎所有其他计算——Cap Rate、Cash-on-Cash Return、贷款月供——都是从NOI开始算的。它反映的是一个物业单纯从运营中产生的收入，还没算进你的房贷或所得税。贷款机构、评估师、买家都会先看NOI，因为它把物业本身的表现，和某个具体业主选择的融资方式区分开来了。
计算公式
NOI = 有效毛收入(EGI) − 运营支出
EGI = 总收入 − 空置及坏账损失有效毛收入 (EGI):潜在年租金总收入减去预期的空置及坏账损失
运营支出:包括物业税、保险、维修保养、物业管理费、房东承担的水电费等。不包括房贷还款、资本性改造或所得税。
一个真实场景示例
一栋12户的公寓楼，年租金总收入31.2万美元。你估计空置损失约5%（1.56万美元），运营支出（税、保险、维护、管理费）一年是9.4万美元。
EGI = $312,000 − $15,600 = $296,400
NOI = $296,400 − $94,000 = $202,400/年（约合每月$16,867）
常见问题
NOI 包括房贷还款吗？
不包括。NOI是在还贷之前计算的。房贷还款是在算现金流的时候才扣除，不是在算NOI的时候扣除。
哪些算运营支出？
物业税、保险、维修保养、物业管理费、房东承担的水电费，以及更新储备金。资本性改造（比如换屋顶）和房贷还款不算在内。
为什么贷款机构这么看重NOI？
贷款机构会用NOI来算偿债覆盖率 (DSCR)——也就是判断这个物业产生的收入，能不能舒服地覆盖贷款还款。NOI偏低或者在下滑，在贷款审核里是一个警示信号。
NOI 和现金流有什么区别？
NOI是还贷之前的数字，现金流是还贷之后的数字。现金流 = NOI − 年度还贷总额（有时还要再减掉资本储备金）。